Istnieje wiele różnych rodzajów podatków od nieruchomości do wynajęcia. Niektóre są lokalne, a inne federalne. Oto kilka wspólnych: Federalny podatek od wynajmu, Amortyzacja i QBI. Ważne jest, aby zrozumieć je wszystkie. Możesz uniknąć płacenia zbyt wiele w podatku poprzez zrozumienie różnic między nimi.
Amortyzacja jest podatkiem od wynajmu nieruchomości
Ogólnie rzecz biorąc, amortyzacja nieruchomości do wynajęcia jest obliczana przez okres użytkowania nieruchomości. Oznacza to, że koszt nieruchomości zmniejszy się z czasem i obniży Twoje obciążenie podatkowe. Okres amortyzacji zależy od okresu użytkowania nieruchomości i rodzaju posiadanej nieruchomości. Generalnie wynosi on 27,5 roku dla nieruchomości mieszkalnych przeznaczonych na wynajem i 39 lat dla nieruchomości komercyjnych.
Jeśli posiadasz nieruchomość do wynajęcia, możesz zastosować metodę liniową lub alternatywny system amortyzacji dla nieruchomości do wynajęcia. Należy jednak skonsultować się z księgowym, aby ustalić, która metoda jest dla nas najlepsza. Na przykład, GDS pozwala na zastosowanie okresu amortyzacji 27,5 roku dla nieruchomości mieszkalnych, natomiast ADS pozwala na zastosowanie okresu amortyzacji 40 lat.
Możesz również rozważyć amortyzację przy wprowadzaniu ulepszeń w wynajmowanej nieruchomości. Jest tak dlatego, że można ubiegać się o ulgę podatkową na ulepszenia dokonane w nieruchomości. Ogólnie rzecz biorąc, ulepszenia to takie, które zwiększają wartość nieruchomości lub sprawiają, że jest ona bardziej odpowiednia do nowego zastosowania. Rutynowe naprawy i konserwacja nie są jednak uznawane za ulepszenia i dlatego można je odliczyć jako koszty w roku, w którym zostały wykonane.
IRS oczekuje od właścicieli nieruchomości do wynajęcia przestrzegania pewnych zasad dotyczących amortyzacji. Nieruchomość musi być reklamowana jako gotowa do wynajęcia przez co najmniej rok. Po wystawieniu na sprzedaż, amortyzacja może być kontynuowana do czasu, gdy wydarzy się jedna z dwóch rzeczy: zostanie sprzedana lub właściciel zdecyduje się na sprzedaż nieruchomości.
Amortyzacja nieruchomości na wynajem jest obliczana poprzez przyjęcie podstawy kosztowej (cena zapłacona za nieruchomość) i podzielenie jej przez okres użytkowania nieruchomości. Jednakże grunt zazwyczaj nie traci na wartości z powodu zużycia, więc podstawa kosztowa nieruchomości do wynajęcia obejmuje wartość gruntu. Na przykład, jeśli cena zakupu domu wynosi $250,000, to wartość gruntu wynosi $50,000. Następnie koszt renowacji w wysokości 50 000 USD zostanie dodany do skorygowanej podstawy kosztowej.
Lokalny podatek od wynajmu
Gdy posiadasz nieruchomość do wynajęcia, ważne jest, aby znać zasady, które dotyczą lokalnego podatku od wynajmu. Przepisy federalne mają ogólne zastosowanie, ale istnieje wiele różnych przepisów lokalnych. Należy skontaktować się z lokalnym urzędem skarbowym, aby potwierdzić konkretne zasady obowiązujące na danym obszarze. Możesz również przeprowadzić własne badania lub skorzystać z profesjonalnej pomocy, jeśli masz pytania.
Wysokość lokalnego podatku od wynajmu, który musisz zapłacić, będzie zależała od rodzaju wynajmowanej nieruchomości. Może to być opłata ryczałtowa lub procent od kwoty, którą pobierasz. Inne czynniki, które mogą wpłynąć na wysokość podatku od wynajmu to liczba nocy, na które wynajmowana jest nieruchomość oraz liczba gości, których masz w domu. Średnio, podatki te wyniosą około 12% dochodu z wynajmu, który uzyskuje się z wynajmowanej nieruchomości. W większości przypadków podatki są płatne miesięcznie lub kwartalnie.
Niektórzy właściciele w Dystrykcie Kolumbia i Północnej Wirginii są również odpowiedzialni za płacenie podatków biznesowych i opłat licencyjnych. Właściciele z dochodem z wynajmu powyżej $12,000 są zobowiązani do złożenia formularza D-30. Opłata wynosi 250 dolarów. Istnieją również dodatkowe formularze, które właściciel musi wypełnić. Warto poświęcić kilka godzin na uporządkowanie informacji o podatku od wynajmu.
Ogólnie rzecz biorąc, lokalny podatek od wynajmu nieruchomości musi być płacony przez obie strony. Aby zapłacić podatek, musisz mieć pokwitowanie wynajmu nieruchomości. Wynajmujący musi przekazać to pokwitowanie najemcy. Jeśli nie przekaże się najemcy tego pokwitowania, nadal jest on zobowiązany do zapłaty podatku.
Federalny podatek od wynajmu
Dla osób posiadających nieruchomości do wynajęcia, składanie podatków jest ważnym zadaniem. Choć może się to wydawać skomplikowane, proces ten jest prosty, jeśli wiesz co robić. Aby sezon podatkowy przebiegł bezproblemowo, prowadź rejestry wszystkich swoich dochodów z wynajmu, wydatków i wpływów przez cały rok. Pamiętaj również o podwójnym sprawdzeniu wszelkich informacji, które podajesz przy wypełnianiu deklaracji podatkowych. Jeśli nie jesteś pewien czegoś, to zawsze lepiej być bezpiecznym niż żałować.
Jednym z największych atutów podatkowych posiadania nieruchomości na wynajem jest to, że możesz odliczyć niektóre wydatki związane z posiadaniem nieruchomości na wynajem. Na przykład, jeśli wydałeś pieniądze na naprawy i renowację nieruchomości do wynajęcia, możesz odliczyć te koszty. Pozwala to na odzyskanie tych kosztów w czasie. Ponadto, pomaga to również obniżyć dochód podlegający opodatkowaniu.
Składając zeznanie podatkowe, należy zgłosić dochody i wydatki z wynajmu na formularzu Schedule E. Formularz ten powinien zawierać wszystkie dochody i wydatki z wynajmu. Formularz ten powinien zawierać wszystkie przychody i wydatki z wynajmu, w tym amortyzację. W zależności od tego ile posiadasz nieruchomości do wynajęcia, może być konieczne złożenie kilku formularzy dla każdej z nich. Dla tych, którzy zarządzają kilkoma nieruchomościami do wynajęcia, dobrym pomysłem jest połączenie wszystkich sum na jednej kartce papieru.
Stawka podatkowa dla dochodów z wynajmu jest różna. Stawka podatku, którą jesteś zobowiązany zapłacić, zależy od rodzaju podmiotu, którym jesteś. Na przykład, jeśli posiadasz nieruchomości na wynajem, ale nimi nie zarządzasz, zapłacisz niższą stawkę podatkową niż w przypadku prowadzenia działalności gospodarczej. Jeśli jesteś aktywnym uczestnikiem zarządzania swoimi nieruchomościami do wynajęcia, możesz odliczyć niektóre z tych wydatków.
QBI
Odliczenie dochodu z kwalifikowanego biznesu może być cenną ulgą podatkową dla osób posiadających nieruchomości na wynajem. Jednakże, odliczenie musi być udokumentowane i poparte dowodami. Może to być szczególnie trudne dla inwestorów, którzy posiadają więcej niż jedną nieruchomość do wynajęcia. Doświadczony doradca podatkowy może pomóc Ci określić, które nieruchomości kwalifikują się do tego odliczenia. IRS przedstawił wskazówki na ten temat.
Odliczenie QBI dotyczy działalności związanej z wynajmem, która jest prowadzona jako handel lub biznes. Ważne jest jednak, aby zrozumieć, że nie trzeba być agentem nieruchomości, aby się zakwalifikować. Agenci nieruchomości są niezależnymi wykonawcami i są uważane za określone rzemiosła usług lub przedsiębiorstw. Odliczenie można nadal twierdzić, jeśli nie używasz nieruchomości do wynajęcia jako głównego miejsca zamieszkania.
Ponadto, nie powinieneś zapomnieć o konsultacji z doradcą podatkowym przed złożeniem zeznania podatkowego. Pozwoli to ustalić, czy Państwa działalność związana z wynajmem kwalifikuje się do odliczenia QBI. Należy również rozważyć, czy safe harbor ma zastosowanie do Państwa działalności wynajmu. Zasada safe harbor jest polityką IRS, która zapewnia pewną elastyczność przy płaceniu podatków. Zasada ta może również pomóc Ci zaoszczędzić na karach w przypadku wystąpienia niedopłaty.
W ramach odliczenia QBI, wynajmujący może ubiegać się o odliczenie 20% swojego dochodu z wynajmu. Istnieją jednak warunki, aby zakwalifikować się do tego odliczenia. W szczególności, właściciel musi być zaangażowany w działalność związaną z wynajmem w sposób ciągły i regularny. Ponadto działalność musi mieć podstawowy cel w postaci uzyskiwania dochodu, a działalność musi być przeznaczona na działalność gospodarczą. Dochód musi być na tyle znaczący, aby kwalifikował się do odliczenia.
Oprócz dochodu z działalności gospodarczej, dochód z nieruchomości do wynajęcia kwalifikuje się do odliczenia QBI, jeśli nieruchomość spełnia pewne kryteria. Kryteria te mogą być trudne do spełnienia, dlatego najlepiej skonsultować się z licencjonowanym specjalistą podatkowym, aby ustalić, czy Twoja działalność związana z wynajmem kwalifikuje się do odliczenia QBI.
Odliczenie “pass-through”
Jeśli posiadasz nieruchomości do wynajęcia, możesz kwalifikować się do odliczenia “pass-through” od podatku od nieruchomości do wynajęcia. Należy jednak pamiętać, że odliczenie to nie jest automatyczne i należy spełnić określone warunki. Kwalifikacje te mogą obejmować zarządzanie jedną nieruchomością do wynajęcia lub bycie wykwalifikowanym specjalistą od nieruchomości. Ponadto, Twoja działalność związana z wynajmem musi być biznesem, który przynosi zyski.
Zgodnie z kodeksem podatkowym IRS, można ubiegać się o 20% odliczenie od dochodu z wynajmu. Odliczenie to może być cenną ulgą podatkową dla inwestorów w nieruchomości. Aby kwalifikować się do tego odliczenia, dochód z wynajmu musi kwalifikować się jako handel lub biznes zgodnie z sekcją 162 Internal Revenue Code. Aby uzyskać więcej informacji, przeczytaj IRS Notice 2019-07.
Dla właścicieli posiadających nieruchomości do wynajęcia, odliczenie pass-through może być szczególnie korzystne. Musisz jednak być sumienny w utrzymywaniu pełnej ewidencji wszystkich czynności związanych z wynajmem. Aby to zrobić, należy korzystać z oprogramowania do zarządzania nieruchomościami, takiego jak Landlord Studio. Oprogramowanie to umożliwi Ci zbieranie czynszu i ubieganie się o najemców, a także pomoże Ci przestrzegać przepisów IRS.
Odliczenie pass-through jest bardziej skomplikowane dla par składających wspólne zeznania niż dla podatników samotnych. Musisz mieć łączny dochód w wysokości $315,000 lub więcej, aby zakwalifikować się do odliczenia. Ponadto, odliczenie nie jest dostępne, jeśli nie posiadasz żadnej nieruchomości biznesowej, co jest celem tego odliczenia.
Limit odliczenia pass-through wynosi 20% twojego dochodu netto z wynajmu. Jednak im wyższy dochód, tym więcej można odliczyć. Odliczenie to jest również cenne dla właścicieli nieruchomości czynszowych, którzy starają się spłacić zadłużenie. Spłata zadłużenia może zwiększyć dochód netto z wynajmu nieruchomości i zmniejszyć kwotę, o którą trzeba się ubiegać z tytułu amortyzacji nieruchomości.
Podobne tematy